Projektowanie nowoczesnych siedzib firm to proces, w którym koncepcja jest kluczowym etapem decydującym o kosztach, funkcjonalności i bezpieczeństwie inwestycji. W Carcon regularnie spotykamy się z sytuacjami, w których inwestor przychodzi do nas z gotowym projektem. Jednak gotowy projekt nie zawsze oznacza projekt dobry.
W tym artykule opisuję przykład inwestycji dla firmy zajmującej się importem samochodów z USA. Inwestor przyszedł z zaawansowanym projektem, który można było niemal od razu składać do urzędu. Po analizie okazało się jednak, że koncepcja wymaga gruntownej przebudowy – inaczej inwestycja byłaby droższa, mniej funkcjonalna i potencjalnie niezgodna z przepisami pożarowymi.
Punkt wyjścia – inwestor z zaawansowanym projektem, ale bez pozwolenia
Do naszej firmy zgłosił się inwestor zajmujący się importem samochodów z USA. Branża automotive cechuje się szybkim tempem pracy, dużą liczbą procesów logistycznych i potrzebą organizacji przestrzeni w sposób ergonomiczny.
Inwestor posiadał już zaawansowany projekt architektoniczny, wykonany wcześniej przez inne biuro. Dokumentacja wyglądała estetycznie i profesjonalnie, a układ budynku na pierwszy rzut oka wydawał się przemyślany. Jednak po dokładnej analizie okazało się, że projekt jest bardzo odległy od tego, czego naprawdę potrzebowała firma – zarówno funkcjonalnie, jak i biznesowo.
Warto podkreślić, że inwestor był przekonany, że projekt jest „gotowy do złożenia”, a jedyne braki dotyczą uzyskania pozwolenia na budowę. Tymczasem już pierwsza analiza wykazała, że rozpoczęcie procesu formalnego z taką dokumentacją skończyłoby się serią wezwań, poprawek i kosztownych zmian.
Pierwszy sygnał alarmowy: projekt niezgodny z realiami MPZP
Wymóg 70% powierzchni biologicznie czynnej
Działka znajdowała się na terenie objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, który nakładał bardzo surowe ograniczenie: minimum 70% powierzchni biologicznie czynnej.
Oznacza to, że tylko 30% działki mogło zostać fizycznie zabudowane lub utwardzone. W praktyce to niewiele, zwłaszcza gdy mówimy o biznesie motoryzacyjnym, który wymaga:
- swobodnych placów manewrowych,
- przestrzeni na parkowanie i rotację aut,
- miejsca dla klientów, dostawców i kurierów.
Projekt dostarczony przez inwestora kompletnie ignorował tę realność. Drogi dojazdowe były zbyt rozległe, a architekt przewidział… dwa wjazdy, z których jeden w ogóle nie mógł powstać, bo inwestor nie miał zgody na zjazd z drogi głównej. Ten błąd sam w sobie mógł już zatrzymać wydanie pozwolenia.
Niedobór miejsc postojowych
Kolejny problem pojawił się przy analizie miejsc parkingowych. Poprzedni projekt przewidywał ich jedynie cztery. Architekt założył, że reszta zostanie „utwardzona po odbiorze”. Teoretycznie możliwe, ale w praktyce mało sensowne – ani dla klientów, ani dla pracowników, ani z punktu widzenia kontroli organów.
W branży automotive takie rozwiązanie jest po prostu niepraktyczne i tworzy chaos, który odbija się na codziennym funkcjonowaniu firmy.
Analiza budynku: liczne błędy funkcjonalne i poważne problemy przeciwpożarowe
Po przeanalizowaniu PZT przeszliśmy do projektu budynku. I tutaj problemów było jeszcze więcej.
Parter – brak jakiejkolwiek logiki użytkowej
Najbardziej rzucającym się w oczy błędem było połączenie części hali z częścią biurową bez jakiegokolwiek podziału:
- brak ściany oddzielenia pożarowego,
- brak podziału na część „brudną” i „czystą”,
- brak wydzielonej strefy obsługi klienta,
- jedyne wejście na piętro prowadziło… przez halę.
Tak zaprojektowana przestrzeń nie tylko utrudnia codzienną pracę, ale też w praktyce wyklucza możliwość użytkowania budynku zgodnie z przepisami. Wystarczy dodać, że pracownik biurowy musiałby przechodzić między samochodami, by dostać się do toalety czy na klatkę schodową.
Piętro – nieświadomie zaprojektowany budynek dwukondygnacyjny
Co ciekawe, architekt w pierwotnym projekcie zakładał, że budynek będzie jednokondygnacyjny. Jednak na antresoli umieścił… toalety. To jeden szczegół, który całkowicie zmienia klasyfikację całego obiektu.
Toalety sprawiły, że antresola stała się pełnoprawną kondygnacją, a budynek zgodnie z przepisami musiał zostać zakwalifikowany jako dwukondygnacyjny.
A to oznacza:
- zmianę kategorii odporności pożarowej z E na D,
- obowiązek wzmocnienia konstrukcji,
- dodatkowe zabezpieczenia ogniochronne,
- wzrost kosztów inwestycji nawet o 30–40%.
Inwestor nie miał pojęcia o tych konsekwencjach.
Ściana ogniowa – brak jednego elementu mnoży koszty o dziesiątki procent
Ściana oddzielenia pożarowego jest jednym z najważniejszych elementów przy projektowaniu obiektów z częścią warsztatową lub magazynową.
Jej brak powoduje, że:
- cała bryła staje się jedną strefą pożarową,
- każdy element konstrukcyjny – belki, słupy, dach – musi zostać zabezpieczony,
- wzrasta ilość izolacji, malowania ogniochronnego i rozwiązań kosztowych,
- okna i przeszklenia trzeba zastąpić drogimi wariantami o podwyższonej odporności.
W omawianym projekcie nie było ani ściany ogniowej, ani logicznego podziału budynku.
W efekcie budynek był jednocześnie drogi w budowie i trudny w użytkowaniu.
Nasza propozycja: nowa koncepcja dopasowana do realnych potrzeb biznesu
Zamiast nanosić kosmetyczne poprawki na wadliwy projekt, zaproponowaliśmy inwestorowi rozpoczęcie od podstaw.
Najpierw przeprowadziliśmy analizę potrzeb, podczas której omówiliśmy:
- model pracy firmy,
- sposób obsługi klientów,
- ścieżki logistyczne samochodów,
- liczbę pracowników,
- oczekiwania dotyczące showroomu,
- planowany rozwój biznesu.
Dopiero na tej podstawie powstała nowa, w pełni przemyślana koncepcja.
Plan zagospodarowania terenu – mniej utwardzeń, więcej funkcjonalności
Najważniejsze zmiany:
- zamiast dwóch wjazdów – jeden, dobrze zorganizowany,
- budynek przesunięty w stronę części działki, gdzie stał kiedyś obiekt,
- większa liczba miejsc parkingowych,
- lepsza logistyka rozrządu samochodów.
To pozwoliło zmieścić się w rygorystycznych wymaganiach planu miejscowego i jednocześnie poprawić funkcjonalność terenu.
Nowy parter – pełny podział funkcjonalny i profesjonalna obsługa klienta
W nowej koncepcji parter został przemyślany od podstaw.
Powstały:
- wyraźnie oddzielona hala z osobnym dostępem dla pracowników,
- reprezentacyjna część obsługi klienta z recepcją, showroomem i miejscem na ekspozycję 3 aut,
- 8–10 ergonomicznych stanowisk handlowców,
- gabinet kierownika sprzedaży,
- wydzielone pomieszczenie kurierskie na przesyłki dostarczane poza godzinami pracy,
- klatka schodowa przeniesiona do części biurowej – nie przez halę.
Całość zyskała logikę, której brakowało pierwotnej wersji.
Piętro – ergonomiczny układ i nadanie budynkowi właściwej kategorii
Na piętrze powstały:
- gabinet szefa z widokiem na showroom i halę,
- pomieszczenia operacyjne,
- socjal dla pracowników,
- toalety i zaplecze,
- komunikacja zaplanowana tak, aby nie przecinać stref brudnych.
Zaprojektowaliśmy również pustkę na dwie kondygnacje, która nadała showroomowi charakter i lekkość.
Konstrukcję części biurowej wykonaliśmy w technologii żelbetowej, dzięki czemu budynek wreszcie spełniał wymogi ppoż. dla kategorii D.
Wygląd i konstrukcja – estetyka idąca w parze z logiką
Wprowadziliśmy też szereg udoskonaleń estetycznych:
- zachowanie płaskich dachów,
- nadanie bryle spójnej, nowoczesnej formy,
- ukrycie dachów za attykami,
- wycofanie drogich, dużych przeszkleń, które niczemu nie służyły,
- podział elewacji na pasy i strefy, aby budynek wyglądał na profesjonalny i harmonijny.
Efekt? Obiekt prezentował się lepiej, a jednocześnie był tańszy w realizacji i eksploatacji.
Finalna koncepcja i podpisanie umowy „zaprojektuj i wybuduj”
Po dopracowaniu koncepcji:
- wykonaliśmy wizualizację,
- przygotowaliśmy ofertę,
- przedstawiliśmy inwestorowi finalny układ funkcjonalny,
- a następnie podpisaliśmy umowę na całość inwestycji.
Porównanie nowej i starej koncepcji pokazało ogromną różnicę.
Budynek stał się przemyślany, zgodny z przepisami, reprezentacyjny oraz – co niezwykle ważne – zoptymalizowany kosztowo.
Podsumowanie
Ta realizacja to świetny przykład, że gotowy projekt architektoniczny nie zawsze oznacza dobry projekt.
Czasem jeden źle zaprojektowany element, jak brak ściany ogniowej czy niewłaściwa lokalizacja klatki schodowej, może wygenerować:
- poważne problemy formalne,
- wzrost kosztów budowy,
- a nawet obniżyć funkcjonalność budynku na lata.
W Carcon zawsze zaczynamy od dogłębnej analizy potrzeb. Dzięki temu tworzymy obiekty, które naprawdę wspierają biznes, a nie tylko dobrze wyglądają na wizualizacjach.
Jeśli planujesz budowę swojej siedziby i chcesz mieć pewność, że projekt będzie dopracowany od A do Z – odezwij się do nas przez formularz kontaktowy. Przejdziemy z Tobą cały proces i zaprojektujemy obiekt, który będzie funkcjonalny i opłacalny w budowie oraz w eksploatacji.