Jakie ubezpieczenie wybrać przy budowie hali?

Budowa hali magazynowej, produkcyjnej czy usługowej zawsze wiąże się z ryzykiem. Pożar, zalanie wykopu, silny wiatr, uszkodzenie konstrukcji podczas montażu czy kradzież materiałów mogą wygenerować koszty jeszcze zanim obiekt zacznie na siebie zarabiać.

Przy większych inwestycjach podstawą ochrony jest zwykle ubezpieczenie CAR/EAR, uzupełnione odpowiednim OC wykonawcy. W zależności od charakteru budowy warto też rozważyć ochronę maszyn, sprzętu oraz zabezpieczenie finansowych skutków opóźnienia inwestycji.

Nie chodzi jednak o wykupienie „najszerszego pakietu”. Polisa powinna odpowiadać temu, co faktycznie może wydarzyć się na konkretnej budowie.

Jakie ubezpieczenie najlepiej chroni budowę hali?

Najczęściej punktem wyjścia jest polisa CAR/EAR, czyli ubezpieczenie ryzyk budowlano-montażowych.

CAR, czyli Contractors’ All Risks, odnosi się przede wszystkim do robót budowlanych, natomiast EAR - Erection All Risks - do prac montażowych. Przy realizacji hali oba obszary często się przenikają. Powstają fundamenty i konstrukcja, ale równolegle montowane są instalacje, urządzenia czy elementy wyposażenia.

Polisa może obejmować szkody dotyczące wykonywanych robót, materiałów i elementów obiektu, a w zależności od zakresu także sprzętu budowlanego czy odpowiedzialności wobec osób trzecich.

Dla inwestora planującego projekt i budowę hali ważne jest więc nie samo pytanie, czy ubezpieczenie istnieje.

Trzeba wiedzieć, co dokładnie obejmuje, jaka jest suma ubezpieczenia i jakie wyłączenia zapisano w OWU.

Co może obejmować CAR/EAR?

Zakres zależy od konkretnej polisy, ale najczęściej analizuje się ochronę przed skutkami takich zdarzeń jak:

• pożar, eksplozja czy uderzenie pioruna,
• silny wiatr, grad i intensywne opady,
• zalanie lub podtopienie,
• błędy podczas prowadzenia robót,
• uszkodzenie montowanych elementów konstrukcji,
• kradzież lub włamanie,
• szkody wyrządzone osobom trzecim,
• uszkodzenia maszyn i sprzętu wykorzystywanego na budowie.

Nie każda polisa CAR/EAR automatycznie obejmuje wszystkie te sytuacje.

Zakres ochrony, limity i wyłączenia trzeba sprawdzić dla konkretnego ubezpieczenia. Znaczenie może mieć nawet sposób zabezpieczenia placu budowy czy przechowywania materiałów.

W niektórych wariantach ochrona może obowiązywać od organizacji placu budowy aż do przekazania obiektu do użytkowania, a dodatkowo obejmować okres prób, konserwacji czy gwarancji.

Czy generalny wykonawca powinien mieć OC?

Tak. OC wykonawcy to jedno z podstawowych zabezpieczeń inwestora.

Dotyczy szkód wyrządzonych osobom trzecim lub ich mieniu w związku z prowadzonymi pracami. Może chodzić na przykład o uszkodzenie sąsiedniego budynku, pojazdu, instalacji podziemnej albo infrastruktury znajdującej się przy placu budowy.

Samo stwierdzenie, że firma „ma OC”, niewiele jednak mówi.

Warto sprawdzić:

• sumę gwarancyjną,
• zakres działalności objętej ochroną,
• okres obowiązywania polisy,
• podlimity,
• udział własny,
• wyłączenia,
• zasady dotyczące podwykonawców.

Suma gwarancyjna powinna odpowiadać skali inwestycji i potencjalnej wartości szkód.

Polisa wystarczająca przy niewielkim remoncie może być po prostu zbyt niska przy realizacji dużej hali przemysłowej.

Carcon realizuje inwestycje w modelu projekt i budowa i deklaruje posiadanie OC wykonawcy do 2 mln zł.

Czy inwestor powinien mieć własne ubezpieczenie?

Może to być zasadne nawet wtedy, gdy generalny wykonawca posiada OC.

OC wykonawcy nie jest bowiem tym samym co ubezpieczenie całej wartości powstającego obiektu. Chroni przede wszystkim przed skutkami szkód, za które wykonawca ponosi odpowiedzialność.

Dlatego już na etapie umowy dobrze ustalić:

• kto zawiera polisę CAR/EAR,
• kto jest ubezpieczonym,
• jakie podmioty obejmuje ochrona,
• kto opłaca składkę,
• kto odpowiada za ciągłość ochrony przez cały okres realizacji.

Przy większych inwestycjach sensowne bywa objęcie jedną polisą kilku uczestników przedsięwzięcia - na przykład inwestora, generalnego wykonawcy i podwykonawców.

Dzięki temu po szkodzie jest mniej miejsca na spory o to, czyja polisa powinna zadziałać.

Czy warto ubezpieczyć maszyny i sprzęt?

Tak, zwłaszcza jeśli na budowie pracuje drogi sprzęt własny lub wynajmowany.

Przy realizacji hali wykorzystywane są między innymi:

• podnośniki,
• ładowarki teleskopowe,
• koparki,
• dźwigi,
• zagęszczarki,
• specjalistyczne urządzenia montażowe.

Ubezpieczenie może chronić przed skutkami uszkodzenia, zniszczenia, a w określonych wariantach również kradzieży.

Nie zawsze musi je wykupywać inwestor. Najczęściej odpowiedzialność za własne maszyny ponosi wykonawca albo firma wynajmująca sprzęt.

Najważniejsze, żeby ta odpowiedzialność była jasno określona w umowie.

Jak zabezpieczyć się przed opóźnieniem inwestycji?

Przy niektórych projektach kilka miesięcy opóźnienia może kosztować więcej niż sama naprawa uszkodzonego elementu.

Wyobraźmy sobie halę produkcyjną, która miała rozpocząć pracę w październiku. Krótko przed odbiorem dochodzi do poważnej szkody, a termin uruchomienia zakładu przesuwa się o trzy miesiące.

CAR/EAR może pokryć koszt naprawy mienia, ale nie musi automatycznie pokrywać utraconych przychodów związanych z późniejszym rozpoczęciem działalności.

W takich sytuacjach rozważa się rozszerzenia typu ALOP lub DSU, odnoszące się do utraty planowanego zysku wskutek opóźnienia inwestycji spowodowanego szkodą objętą polisą.

Takie zabezpieczenie ma szczególne znaczenie, gdy opóźnienie może oznaczać:

• brak możliwości rozpoczęcia produkcji,
• utratę kontraktów,
• dalszy koszt wynajmu dotychczasowej powierzchni,
• opóźnienie dostaw,
• przesunięcie planowanych przychodów.

Im mocniej biznes zależy od konkretnego terminu uruchomienia hali, tym bardziej warto przeanalizować to ryzyko.

Czy projektant i kierownik budowy mają własne OC?

Architekci i inżynierowie wykonujący samodzielne funkcje techniczne w budownictwie są objęci obowiązkowym ubezpieczeniem OC.

Dotyczy ono ich odpowiedzialności zawodowej za szkody związane z wykonywaną funkcją.

Minimalna suma gwarancyjna obowiązkowego OC wynosi równowartość 50 tys. euro dla jednego zdarzenia.

Nie należy jednak mylić tego ubezpieczenia z CAR/EAR.

OC projektanta czy kierownika budowy nie zastępuje ubezpieczenia całej inwestycji. Chroni inny rodzaj ryzyka.

Jakie ryzyka pogodowe są istotne przy budowie hali?

Nieukończona hala jest bardziej podatna na pogodę niż gotowy obiekt.

Szczególne znaczenie mogą mieć:

• silny wiatr,
• intensywne opady,
• grad,
• podtopienie,
• powódź,
• śnieg,
• niskie temperatury,
• zamarznięcie instalacji lub materiałów.

Ryzyko jest szczególnie wysokie w momencie, gdy konstrukcja już stoi, ale obiekt nie ma jeszcze kompletnej obudowy.

Warto również sprawdzić wymagania ubezpieczyciela dotyczące zabezpieczenia placu budowy.

Jeżeli polisa wymaga konkretnego sposobu składowania materiałów, ogrodzenia czy ochrony mienia, brak tych zabezpieczeń może później utrudnić likwidację szkody.

Czy najtańsza polisa będzie wystarczająca?

Cena składki nie powinna być głównym kryterium wyboru.

Dwie polisy mogą kosztować podobnie, ale oferować zupełnie inny zakres ochrony.

Przed podpisaniem umowy warto porównać:

Dobra polisa nie musi mieć najdłuższej listy rozszerzeń. Powinna chronić przed ryzykami, które rzeczywiście dotyczą danej inwestycji.

Kiedy ustalić ubezpieczenie budowy hali?

Najlepiej przed rozpoczęciem robót - i jeszcze na etapie ustalania warunków umowy z generalnym wykonawcą.

Nie warto wracać do tematu dopiero wtedy, gdy maszyny są już na działce.

Przed rozpoczęciem budowy hali dobrze ustalić:

• kto wykupuje CAR/EAR,
• kto finansuje składkę,
• jakie podmioty są objęte ochroną,
• jaka jest wymagana suma ubezpieczenia,
• jakie OC musi posiadać wykonawca,
• kto odpowiada za sprzęt i wyposażenie,
• jakie dokumenty trzeba dostarczyć przed rozpoczęciem prac,
• kiedy odpowiedzialność za obiekt przechodzi na inwestora.

W modelu projekt i budowa takie kwestie łatwiej uporządkować w jednym procesie, bo projektowanie, przygotowanie inwestycji i generalne wykonawstwo pozostają po stronie jednego partnera.

Carcon pracuje właśnie w takim modelu - od koncepcji i dokumentacji po wykonanie oraz oddanie obiektu do użytkowania.

Jak wybrać ubezpieczenie dla budowy hali?

Dla większości większych inwestycji punktem wyjścia będzie CAR/EAR, odpowiednio dobrane OC wykonawcy i analiza ryzyk charakterystycznych dla konkretnego projektu.

Nie każda hala wymaga takiego samego zabezpieczenia.

Inaczej wygląda ryzyko przy prostej hali magazynowej, inaczej przy obiekcie produkcyjnym z instalacjami technologicznymi, a jeszcze inaczej przy dużym budynku z częścią biurową na terenie zagrożonym podtopieniem.

Przed wyborem ochrony trzeba więc znać:

• wartość inwestycji,
• zakres robót,
• harmonogram,
• sposób organizacji wykonawstwa,
• wartość sprzętu i materiałów,
• możliwe konsekwencje opóźnienia,
• uwarunkowania lokalizacji.

Dopiero wtedy da się sensownie ocenić, czy oprócz CAR/EAR i OC potrzebna jest dodatkowa ochrona sprzętu, materiałów czy utraty planowanego zysku.

Dobre ubezpieczenie nie usuwa ryzyka z budowy. Ma ograniczyć finansowe skutki sytuacji, których nawet dobrze przygotowany proces nie zawsze pozwala uniknąć.

FAQ - ubezpieczenie budowy hali

Czy ubezpieczenie budowy hali jest obowiązkowe?

Nie ma jednego powszechnego obowiązku wykupienia przez inwestora polisy CAR/EAR przy każdej budowie hali.

Takie ubezpieczenie może jednak wynikać z umowy, wymagań banku finansującego inwestycję albo warunków konkretnego projektu.

Czym różni się CAR/EAR od OC wykonawcy?

CAR/EAR chroni przede wszystkim realizowaną inwestycję przed określonymi szkodami budowlano-montażowymi. OC wykonawcy dotyczy natomiast jego odpowiedzialności za szkody wyrządzone innym osobom lub ich mieniu.

Te polisy się uzupełniają, a nie zastępują.

Kto powinien wykupić CAR/EAR?

Może to zrobić inwestor, generalny wykonawca albo inny podmiot wskazany w umowie.

Najważniejsze jest jasne określenie odpowiedzialności i tego, kto został objęty ochroną.

Czy CAR/EAR obejmuje kradzież materiałów?

Może obejmować, ale nie należy zakładać tego automatycznie.

Zakres zależy od warunków konkretnej polisy i często od sposobu zabezpieczenia placu budowy.

Czy można ubezpieczyć opóźnienie oddania hali?

Tak. Dostępne są rozszerzenia obejmujące finansowe skutki opóźnienia rozpoczęcia działalności wskutek szkody objętej ubezpieczeniem.

Najczęściej spotyka się określenia ALOP lub DSU.

Czy OC generalnego wykonawcy wystarczy?

Nie zawsze.

OC chroni przede wszystkim przed skutkami szkód, za które wykonawca odpowiada. Nie jest natomiast pełnym ubezpieczeniem wartości powstającego obiektu.

Przy większych inwestycjach sensownie jest więc analizować OC wykonawcy i CAR/EAR jako dwa osobne, uzupełniające się elementy ochrony.